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以案說法:借名買房行為的法律效力認定

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以案說法:借名買房行為的法律效力認定

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由于國內房地產市場的持續火爆,房價不斷攀升,國家對關乎于國計民生的房地產行業加大了宏觀調控力度,許多城市相繼推出了房屋限購政策,以抑制房價,“借名買房”正是當前社會經濟發展下的產物。本文所討論的“借名買房”,是指在政府施行限購政策后,喪失購房資格的人(即“借名人”)借用他人(即“出名人”)的名義購買商品房的行為。

法律風險

借名買房行為具有顯而易見的法律風險,實踐中常見的風險有:

一、出名人反悔,意圖占有房屋;

二、出名人對外負有債務,債權人要求查封并拍賣房屋;

三、出名人突然死亡,該房屋產生繼承糾紛;

四、貸款購房的,銀行如查明借名買房的事實,可能依據貸款合同的規定提前解除貸款合同,引發權利糾紛。

雖然借名買房具有前述種種法律風險,但“房子的誘惑”仍然讓許多人蓄意或無奈地選擇鋌而走險。近期,由本所律師代理的一樁因借名買房引起的案外人執行異議糾紛案件為借名買房的法律效力認定問題提供了典型案例參考。

案情概況

2012年,徐某為購買北京市朝陽區一處房屋與曾某簽訂了《房產代持協議》,約定與房產有關的所有權利均屬于徐某,僅以曾某名義簽訂購房協議、辦理配套手續,交房時,房產登記在曾某名下。此后,徐某分多筆交納了全部購房款。2016年,因曾某對外承擔保證責任,債權人中集哈深公司申請法院查封了曾某名下的該房產。案外人徐某知道其借名所購的房產被查封后,向法院提出了執行異議申請,被裁定駁回后,徐某提起了案外人執行異議之訴,本案經兩審裁判后,由遼寧省高級人民法院作出終審判決,認定房屋歸徐某所有,解除了司法查封。

爭議焦點

中集哈深公司認為,不動產物權經登記產生效力,徐某不是登記人即非物權人;即使借名買房屬實,由于其目的是規避限購政策,行為目的及方式均存在不正當性,應認定房產代持協議無效。可見,對借名買房的事實及法律效力的認定是本案的爭議焦點。

裁判要旨

一、房屋的代持行為,不能導致物權喪失。借名買房在合同形式上,屬于債的關系,而實質上,是雙方當事人通過借名買房的外在形式,將真實的物權登記于出借名人的名下,是雙方當事人對物權的一種安排或處分方式,借名人實際上享有真實的物權。

二、物權的消滅必須有法定事由,即使購買案涉房屋的行為違反了有關地方政府關于商品房限購文件的規定,由于上述文件并非法律和行政法規的效力性強制性規定,借名買房的合同關系也不因此而無效,而應當認定有效。同時,我國法律也沒有違反限購政策將導致物權消滅的法律規定,所以,應認定借名人對案涉房屋享有物權,而非物權期待權。

律師觀點

本案糾紛正是前文述借名買房第二點風險的體現。審理中,通過對《房產代持協議》的司法鑒定,法院確認了該協議簽署的真實性,協議因當事人意識自治而真實、有效,并通過對徐某交納購房款、物業費、采暖費等證據及徐某親自辦理房屋權屬登記、代曾某簽名等事實的認定,確認了徐某與曾某形成了借名買房關系,徐某為借名人、實際購房人,曾某為出名人、產權登記人。認定了借名買房的事實,那么借名買房行為的法律效力如何?這里代理律師提出了“物權說”觀點:即如確有證據證明在雙方之間形成了借名買房關系,則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權,出名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人,但這非當事人的真實意思表示,據此作出的權屬登記不具有原因行為的基礎,不動產登記簿的權利推定力將因有證據證明權屬的真實狀態而遭到否定,從而最終回歸真實權屬狀態。對于借名買房違反地方政府限購政策的問題,若購買的為普通商品房,且不違反國家法律法規,實踐中法院一般能夠認可借名買房行為的效力。

本案詳情請檢索:(2018)遼民終211號民事判決書

 
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